Il Decreto Legge 23.05.08 nr. 92 recante Misure Urgenti in materia di sicurezza pubblica, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale del del 26.05.08 ed entrato in vigore il 27 Maggio, prevede all'art. 5 modifiche al Decreto Leg.vo 286/98, mediante l'introduzione all'art.12 del Testo Unico sull'immigrazione di un comma 5 bis.
"Salvo che il fatto costituisca piu' grave reato, chiunque cede a titolo oneroso un immobile di cui abbia la disponibilita' ad un cittadino straniero irregolarmente soggiornante nel territorio dello Stato e' punito con la reclusione da sei mesi a tre anni. La condanna con provvedimento irrevocabile comporta la confisca dell'immobile, salvo che appartenga a persona estranea al reato. Si osservano, in quanto applicabili, le disposizioni vigenti in materia di gestione e destinazione dei beni confiscati. Le somme di denaro ricavate dalla vendita, ove disposta, dei beni confiscati sono destinate al potenziamento delle attivita' di prevenzione erepressione dei reati in tema di immigrazione clandestina.".
Ictu oculi si evince che la norma si applica solo alle cessioni a titolo oneroso di immobili a cittadini STRANIERI irregolarmente soggiornanti in Italia e non ai cittadini comunitari irregolarmente soggiornanti.
Pertanto il proprietario di un immobile che cede in locazione la casa ad un cittadino rumeno che dimora in Italia da oltre tre mesi senza avere richiesto la residenza anagrafica ( irregolarmente soggiornante) non commette tale reato. Cio' si evince oltre che dalla lettera del comma 5 ( cittadino STRANIERO) anche da una interpretazione sistematica del Decreto Legge. Infatti, il Legislatore, ove, ha voluto riferirsi sia agli stranieri che ai cittadini comunitari, ha usato il termine SOGGETTO (così in tema dell'introduzione dell'aggravante comune di cui all'art. 61 nr. 11 bis Codice Penale : se il fatto è commesso da soggetto che si trovi illegalmente sul territorio nazionale).
Ciò premesso, la norma si applica solo alle cessioni a titolo oneroso che decorrono dal 27 Maggio 2008 e non a quelle antecedenti ( Nessuno può essere punito per un fatto che, secondo la legge del tempo in cui fu commesso, non costituiva reato).
Il reato punisce poi solo la cessione a titolo oneroso di un IMMOBILE e non DI UNA PARTE DI ESSO. Restano, quindi, fuori dalla sanzione penale tutti i casi di subaffitto dell'immobile. Se ad esempio un ecuadoriano in regola subaffitta ad un connazionale irregolare una stanza dell'immobile che ha locato, non commette tale reato. Se però lo stesso ecuadoriano locatario subaffitta l'intero immobile, commette tale reato ( non si tratta di un reato proprio del proprietario, potendo essere commesso da CHIUNQUE e , quindi, anche dal locatario).
La norma punisce solo le cessioni a titolo oneroso. Sono legittimi i comodati, le donazioni ( per le vendite occorre fare un discorso a parte). La ratio della norma va ravvisata nell'intenzione del legislatore di punire i proprietari o, comunque chi abbia la disponibilità dell'immobile, che lucrano sulla condizione di irregolarità del locatario.
Per le vendite di immobili a stranieri irregolari voglio riportare quanto giustamente scritto da un notaio.
" Questa norma è stata subito enfatizzata come uno degli elementi portanti del nuovo corso governativo e della sua volontà di fare terra bruciata ai clandestini, tanto da arrivare addirittura alla confisca dell'appartamento oggetto di questo nuovo reato che potremmo chiamare "locazione ad irregolare". Leggendo il testo del decreto, ci si rende però conto che le cose sono molto più complicate di come i giornali le hanno dipinte.
Continuando infatti in una pratica alla quale il legislatore ci ha abituato negli ultimi anni, il testo del decreto legge sembra scritto da persone con scarsa dimestichezza di termini giuridici. In primo luogo, nonostante la questione sia stata presentata come "divieto di affittare le case ai clandestini", la norma, per come è scritta, non sembra riguardare tanto le locazioni, quanto le compravendite (ma non - curiosamente - le donazioni). È con la vendita (e i contratti ad essa assimilati) che infatti si cede a titolo oneroso un immobile, mentre con la locazione se ne cede solo il godimento.
La questione non è fine a sè stessa e non riguarda solo gli esteti del diritto (ammesso che ce ne siano), ma poichè stiamo parlando di un'ipotesi di reato, l'interpretazione della legge dovrebbe essere restrittiva. Diciamo tuttavia, per amor di patria, che il più contiene comunque il meno ed ammettiamo che la nuova normativa attenga sia alle locazioni che alle compravendite. Trattandosi anche di vendite, entrano in scena i notai.
Ora, in base all'art. 27 della legge notarile
"Il notaro è obbligato a prestare il suo ministero ogni volta che ne è richiesto."
senonchè, in base all'art. 28 della stessa legge,
"Il notaro non può ricevere o autenticare atti: se essi sono espressamente proibiti dalla legge, o manifestamente contrari al buon costume o all'ordine pubblico"
È evidente che l'acquisto da parte di uno straniero "non regolarmente soggiornante", così come ora configurato, diventa un atto contrario all'ordine pubblico ed il notaio deve rifiuatarsi di predisporre gli atti relativi e, probabilmente, anche denunciare il fatto alla polizia. In sostanza, secondo la nuova legge, i notai diventano uno dei filtri alla presenza dei clandestini sul suolo patrio, dovendosi rifiutare di stipulare gli atti di acquisto da parte di stranieri non regolarmente soggiornanti, pena la sospensione dall'attività da sei mesi ad un anno, oltre al rischio di vedersi contestare la complicità nel reato.
Sino ad oggi, per la stipula di un atto di compravendita con uno straniero extra-comunitario (non per i comunitari che sono equiparati agli italiani) le uniche questioni da porsi erano:
a) c'è il permesso di soggiorno?
b) se non c'è il permesso di soggiorno c'è la condizione di reciprocità?
Verificata una delle due condizioni l'atto si stipulava.
La condizione di reciprocità, per chi non ha infarinatura di diritto, è prevista dall'art. 16 delle preleggi al codice civile, per il quale
"Lo straniero è ammesso a godere dei diritti civili attribuiti al cittadino a condizione di reciprocità e salve le disposizioni contenute in leggi speciali"
Detto in termini pratici, se un italiano può comprare casa in un determinato paese, allora anche il cittadino di quel paese può farlo in Italia. Oggi, invece, in base al nuovo DL, per non finire complici di un reato, occorre verificare se lo straniero (presumo solo extra-comunitario, anche se il DL non lo dice) sia o meno "regolarmente soggiornante in Italia". Mai frase fu più evanescente.
Con quali poteri il notaio o il locatore verificano che lo straniero è regolarmente soggiornante? Come possono materialmente saperlo? Anche perchè non dobbiamo dimenticare una considerazione di carattere generale: da quando in qua, per acquistare o prendere in locazione un immobile occorre soggiornare nella nazione dove si procede all'acquisto o dove si prende in locazione il bene? Come a tutti ovvio, ricordo infatti che è possibile comprare un bene anche solo per puro scopo di investimento, senza che magari in quell'appartamento il proprietario ci metta mai piede o che si prenda in locazione un appartamento che magari sarà occupato solo saltuariamente e per brevi periodi.
Ora, alla luce del DL anti-clandestini, i casi sono due:
A) in Italia è cambiata la normativa e quindi lo straniero può comprare un'abitazione o prenderla in locazione solo se ha il permesso di soggiorno, ergo sono vietati tutti gli altri casi di acquisto e/locazione e di conseguenza non esiste più il principio di reciprocità (il ché mi pare aberrante);
B) la norma è di assai difficile attuazione (come mi pare probabile).
Facciamo due casi concreti. Entra nello studio del notaio Nicola Nicolai di Bari il segretario del sultano dell'Oman (cittadino extracomunitario), residente in Oman e privo di qualsiasi domicilio ufficiale in Italia, il quale chiede di procedere all'acquisto di alcuni trulli in Valle d'Itria. L'amministratore delegato della IBM - cittadino USA, privo di domicilio in Italia - vuole acquistare un casale nel Chianti. Che si fa? Questi atti si stipulano oppure no? E se si stipulano questi atti, si può stipulare l'atto col quale Alì ben Mabruk, cittadino marocchino, privo di qualsiasi domicilio in Italia, vuol comprarsi due vani in un casermone di periferia? A meno che non si voglia trasformare i notai ed i cittadini che vendono o locano case in ausiliari di PS, la verifica della irregolarità del soggiorno è, per un comune cittadino o un professionista, di assai difficile attuazione.
Per la legge italiana, infatti, il cittadino straniero che entra in Italia deve presentare all'autorità di pubblica sicurezza la "dichiarazione di presenza" entro 8 giorni dal suo ingresso, quindi teoricamente, può sempre dire al notaio o al locatore di essere appena arrivato da noi e, di conseguenza, di non essere irregolarmente soggiornante e ciò ammesso e non concesso che il notaio e il venditore o il locatore abbiano tale potere e capacità di verifica.
Tra l'altro, poiché stiamo parlando di reati, non dimentichiamoci che perchè ci sia reato occorre il dolo, occorre cioè che chi vende o dà in locazione l'immobile sia cosciente della condizione di irregolarità dello straniero e volontariamente proceda alla vendita o alla locazione. Insomma il nuovo reato mi pare di difficile punibilità: prevedo molto lavoro per i PM, ma anche molte assoluzioni.
Un classico caso di montagna che rischia di partorire un topolino, ma che in compenso renderà più complicato il lavoro dei notai (il che può interessare a pochi) e molto più rigido il mercato degli affitti, perchè nel dubbio molti smetteranno semplicemente di affittare agli stranieri (il che dovrebbe interessare a molti). "
"Salvo che il fatto costituisca piu' grave reato, chiunque cede a titolo oneroso un immobile di cui abbia la disponibilita' ad un cittadino straniero irregolarmente soggiornante nel territorio dello Stato e' punito con la reclusione da sei mesi a tre anni. La condanna con provvedimento irrevocabile comporta la confisca dell'immobile, salvo che appartenga a persona estranea al reato. Si osservano, in quanto applicabili, le disposizioni vigenti in materia di gestione e destinazione dei beni confiscati. Le somme di denaro ricavate dalla vendita, ove disposta, dei beni confiscati sono destinate al potenziamento delle attivita' di prevenzione erepressione dei reati in tema di immigrazione clandestina.".
Ictu oculi si evince che la norma si applica solo alle cessioni a titolo oneroso di immobili a cittadini STRANIERI irregolarmente soggiornanti in Italia e non ai cittadini comunitari irregolarmente soggiornanti.
Pertanto il proprietario di un immobile che cede in locazione la casa ad un cittadino rumeno che dimora in Italia da oltre tre mesi senza avere richiesto la residenza anagrafica ( irregolarmente soggiornante) non commette tale reato. Cio' si evince oltre che dalla lettera del comma 5 ( cittadino STRANIERO) anche da una interpretazione sistematica del Decreto Legge. Infatti, il Legislatore, ove, ha voluto riferirsi sia agli stranieri che ai cittadini comunitari, ha usato il termine SOGGETTO (così in tema dell'introduzione dell'aggravante comune di cui all'art. 61 nr. 11 bis Codice Penale : se il fatto è commesso da soggetto che si trovi illegalmente sul territorio nazionale).
Ciò premesso, la norma si applica solo alle cessioni a titolo oneroso che decorrono dal 27 Maggio 2008 e non a quelle antecedenti ( Nessuno può essere punito per un fatto che, secondo la legge del tempo in cui fu commesso, non costituiva reato).
Il reato punisce poi solo la cessione a titolo oneroso di un IMMOBILE e non DI UNA PARTE DI ESSO. Restano, quindi, fuori dalla sanzione penale tutti i casi di subaffitto dell'immobile. Se ad esempio un ecuadoriano in regola subaffitta ad un connazionale irregolare una stanza dell'immobile che ha locato, non commette tale reato. Se però lo stesso ecuadoriano locatario subaffitta l'intero immobile, commette tale reato ( non si tratta di un reato proprio del proprietario, potendo essere commesso da CHIUNQUE e , quindi, anche dal locatario).
La norma punisce solo le cessioni a titolo oneroso. Sono legittimi i comodati, le donazioni ( per le vendite occorre fare un discorso a parte). La ratio della norma va ravvisata nell'intenzione del legislatore di punire i proprietari o, comunque chi abbia la disponibilità dell'immobile, che lucrano sulla condizione di irregolarità del locatario.
Per le vendite di immobili a stranieri irregolari voglio riportare quanto giustamente scritto da un notaio.
" Questa norma è stata subito enfatizzata come uno degli elementi portanti del nuovo corso governativo e della sua volontà di fare terra bruciata ai clandestini, tanto da arrivare addirittura alla confisca dell'appartamento oggetto di questo nuovo reato che potremmo chiamare "locazione ad irregolare". Leggendo il testo del decreto, ci si rende però conto che le cose sono molto più complicate di come i giornali le hanno dipinte.
Continuando infatti in una pratica alla quale il legislatore ci ha abituato negli ultimi anni, il testo del decreto legge sembra scritto da persone con scarsa dimestichezza di termini giuridici. In primo luogo, nonostante la questione sia stata presentata come "divieto di affittare le case ai clandestini", la norma, per come è scritta, non sembra riguardare tanto le locazioni, quanto le compravendite (ma non - curiosamente - le donazioni). È con la vendita (e i contratti ad essa assimilati) che infatti si cede a titolo oneroso un immobile, mentre con la locazione se ne cede solo il godimento.
La questione non è fine a sè stessa e non riguarda solo gli esteti del diritto (ammesso che ce ne siano), ma poichè stiamo parlando di un'ipotesi di reato, l'interpretazione della legge dovrebbe essere restrittiva. Diciamo tuttavia, per amor di patria, che il più contiene comunque il meno ed ammettiamo che la nuova normativa attenga sia alle locazioni che alle compravendite. Trattandosi anche di vendite, entrano in scena i notai.
Ora, in base all'art. 27 della legge notarile
"Il notaro è obbligato a prestare il suo ministero ogni volta che ne è richiesto."
senonchè, in base all'art. 28 della stessa legge,
"Il notaro non può ricevere o autenticare atti: se essi sono espressamente proibiti dalla legge, o manifestamente contrari al buon costume o all'ordine pubblico"
È evidente che l'acquisto da parte di uno straniero "non regolarmente soggiornante", così come ora configurato, diventa un atto contrario all'ordine pubblico ed il notaio deve rifiuatarsi di predisporre gli atti relativi e, probabilmente, anche denunciare il fatto alla polizia. In sostanza, secondo la nuova legge, i notai diventano uno dei filtri alla presenza dei clandestini sul suolo patrio, dovendosi rifiutare di stipulare gli atti di acquisto da parte di stranieri non regolarmente soggiornanti, pena la sospensione dall'attività da sei mesi ad un anno, oltre al rischio di vedersi contestare la complicità nel reato.
Sino ad oggi, per la stipula di un atto di compravendita con uno straniero extra-comunitario (non per i comunitari che sono equiparati agli italiani) le uniche questioni da porsi erano:
a) c'è il permesso di soggiorno?
b) se non c'è il permesso di soggiorno c'è la condizione di reciprocità?
Verificata una delle due condizioni l'atto si stipulava.
La condizione di reciprocità, per chi non ha infarinatura di diritto, è prevista dall'art. 16 delle preleggi al codice civile, per il quale
"Lo straniero è ammesso a godere dei diritti civili attribuiti al cittadino a condizione di reciprocità e salve le disposizioni contenute in leggi speciali"
Detto in termini pratici, se un italiano può comprare casa in un determinato paese, allora anche il cittadino di quel paese può farlo in Italia. Oggi, invece, in base al nuovo DL, per non finire complici di un reato, occorre verificare se lo straniero (presumo solo extra-comunitario, anche se il DL non lo dice) sia o meno "regolarmente soggiornante in Italia". Mai frase fu più evanescente.
Con quali poteri il notaio o il locatore verificano che lo straniero è regolarmente soggiornante? Come possono materialmente saperlo? Anche perchè non dobbiamo dimenticare una considerazione di carattere generale: da quando in qua, per acquistare o prendere in locazione un immobile occorre soggiornare nella nazione dove si procede all'acquisto o dove si prende in locazione il bene? Come a tutti ovvio, ricordo infatti che è possibile comprare un bene anche solo per puro scopo di investimento, senza che magari in quell'appartamento il proprietario ci metta mai piede o che si prenda in locazione un appartamento che magari sarà occupato solo saltuariamente e per brevi periodi.
Ora, alla luce del DL anti-clandestini, i casi sono due:
A) in Italia è cambiata la normativa e quindi lo straniero può comprare un'abitazione o prenderla in locazione solo se ha il permesso di soggiorno, ergo sono vietati tutti gli altri casi di acquisto e/locazione e di conseguenza non esiste più il principio di reciprocità (il ché mi pare aberrante);
B) la norma è di assai difficile attuazione (come mi pare probabile).
Facciamo due casi concreti. Entra nello studio del notaio Nicola Nicolai di Bari il segretario del sultano dell'Oman (cittadino extracomunitario), residente in Oman e privo di qualsiasi domicilio ufficiale in Italia, il quale chiede di procedere all'acquisto di alcuni trulli in Valle d'Itria. L'amministratore delegato della IBM - cittadino USA, privo di domicilio in Italia - vuole acquistare un casale nel Chianti. Che si fa? Questi atti si stipulano oppure no? E se si stipulano questi atti, si può stipulare l'atto col quale Alì ben Mabruk, cittadino marocchino, privo di qualsiasi domicilio in Italia, vuol comprarsi due vani in un casermone di periferia? A meno che non si voglia trasformare i notai ed i cittadini che vendono o locano case in ausiliari di PS, la verifica della irregolarità del soggiorno è, per un comune cittadino o un professionista, di assai difficile attuazione.
Per la legge italiana, infatti, il cittadino straniero che entra in Italia deve presentare all'autorità di pubblica sicurezza la "dichiarazione di presenza" entro 8 giorni dal suo ingresso, quindi teoricamente, può sempre dire al notaio o al locatore di essere appena arrivato da noi e, di conseguenza, di non essere irregolarmente soggiornante e ciò ammesso e non concesso che il notaio e il venditore o il locatore abbiano tale potere e capacità di verifica.
Tra l'altro, poiché stiamo parlando di reati, non dimentichiamoci che perchè ci sia reato occorre il dolo, occorre cioè che chi vende o dà in locazione l'immobile sia cosciente della condizione di irregolarità dello straniero e volontariamente proceda alla vendita o alla locazione. Insomma il nuovo reato mi pare di difficile punibilità: prevedo molto lavoro per i PM, ma anche molte assoluzioni.
Un classico caso di montagna che rischia di partorire un topolino, ma che in compenso renderà più complicato il lavoro dei notai (il che può interessare a pochi) e molto più rigido il mercato degli affitti, perchè nel dubbio molti smetteranno semplicemente di affittare agli stranieri (il che dovrebbe interessare a molti). "
3 commenti:
Riporto per esteso la parte centrale del comma 5bis:
"chiunque a titolo oneroso, al fine di trarre ingiusto profitto, da' alloggio ad uno straniero, privo di titolo di soggiorno in un immobile di cui abbia disponibilita',ovvero lo cede allo stesso, anche in locazione, e' punito..."
Sembrerebbe che si commetta reato anche semplicemente dando alloggio in un immobile di cui si ha disponibilità (la disponibilità riguarda anche il conduttore dell'immobile?). Se cio fosse vero nell'esempio citato l'equadoriano potrebbe commettere reato se subaffittasse una stanza al soggetto non in regola.
Diverso dovrebbe essere il caso, assai frequente, di chi ospita, a titolo non oneroso (come si fa a dimostrarlo?) l'amico, il parente, non in regola.
Le osservzioni di Franco sono esatte. Infatti il mio post è stato scritto quando il testo originario del comma 5 bis era il seguente:"Chiunque cede a titolo oneroso un immobile di cui abbia la disponibilità ad un cittadino straniero irregolarmente soggiornante....". Il decreto legge è stato converito in legge con modifiche. La nuova formulazione del comma 5 bis è la seguente "Chiunque a titolo oneroso, al fine di trarre un ingiusto profitto, dà alloggio ad uno straniero, privo di titolo di soggiorno,in un immobile di cui abbia la disponibilità, ovvero lo cede allo stesso, anche in locazione..." La nuova versione del comma 5 bis consente di punire l'ecuadoriano dell'esempio che subaffitta una stanza allo straniero privo di titolo del soggiorno sempre che riusciamo a dimostrare il fine di trarre un ingiusto profitto. Per dimostrarlo potremmo prendere a sommarie informazioni testimoniali lo straniero privo del soggiorno che paga una cifra astronomica per un posto letto. Ma se l'ecuadoriano dà alloggio o cede ad un parente, amico, un posto letto e non vi è il fine di trarre un ingiusto profitto, il reato non si configura. Per quanto riguarda il sequestro preventivo dell'immobile ex art. 321 c.p.p. ( sequestro finalizzato alla confisca) si può procedere sempre che l'immobile non appartenga a persona estranea al reato. Se l'ecuadoriano locatario subaffitta una stanza ad un connazionale privo del soggiorno, al fine di trarne profitto, ma il locatore proprietario dell'immobile è all'oscuro di tutto, non si può procedere al sequestro preventivo dell'immobile ex art. 321 c.p.p.
"Ictu oculi si evince che la norma si applica solo alle cessioni a titolo oneroso di immobili a cittadini STRANIERI irregolarmente soggiornanti in Italia e non ai cittadini comunitari irregolarmente soggiornanti".
Dovendo affittare ad un Lituano, senza regolare contratto di lavoro, ma in possesso anche di codice fiscale, mi sono informata della leggittimità dell'atto, presso il mio commercialista che nega questa possibilità, può essere più esplicito su questa situazione? Grazie
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